Investeren in vastgoed in 2026: dit alternatief biedt nog perspectief
In dit artikel:
In Nederland anno 2026 is beleggen in vastgoed niet per se passé, maar wel minder eenvoudig en minder aantrekkelijk voor particuliere beleggers dan een paar jaar geleden. De woningmarkt heeft nog steeds behoefte aan investeerders om te bouwen, renoveren en transformaties mogelijk te maken, maar regelgeving, belastingen en hogere rentes hebben het rendement voor veel kleinschalige partijen flink onder druk gezet.
Wat is veranderd: het puntenstelsel is uitgebreid naar het middensegment en toetsing op maximale huren is strenger, waardoor veel woningen eerder onder gereguleerde huren vallen en bruto‑inkomsten afnemen. De gevolgen zijn het sterkst bij sociale en middenhuur; luxe huurwoningen ondervinden veel minder beperkingen. Daarnaast zijn de afgelopen jaren de rentelasten opgelopen, waardoor investeringsberekeningen moeilijker sluitend zijn.
Fiscaal is vooral de ontwikkeling in box 3 relevant. Vastgoed dat privé wordt gehouden valt daar meestal onder; de heffing beweegt richting een benadering van werkelijk rendement (huur plus waardegroei). Kosten zoals onderhoud en rente zijn in box 3 niet aftrekbaar, waardoor het nettorendement na belasting aanzienlijk kan tegenvallen of zelfs negatief uitpakken. Bij matige opbrengsten kan dat leiden tot massale verkoopacties van particulieren.
Een belangrijk alternatief is beleggen via een besloten vennootschap (BV). Winst binnen een BV wordt eerst belast met vennootschapsbelasting, maar onderhoud, rente en afschrijvingen zijn wel aftrekbaar. Dat maakt de fiscale verrekening realistischer en biedt meer flexibiliteit: winsten kunnen in de BV blijven en pas bij uitkering aan de eigenaar worden belast (box 2), waardoor timing en herinvestering strategisch inzetbaar zijn.
Kernconclusie: vastgoed blijft een unieke asset met potentiële huurinkomsten en langjarige waardegroei — deels gedreven door structurele krapte en monetaire ontwikkelingen — maar het is niet langer de eenvoudige passieve belegging van vroeger. Succesvol investeren vereist tegenwoordig meer kennis, professionaliteit en vaak een andere juridische/ fiscale opzet (bijvoorbeeld via een BV) om een aantrekkelijk netto‑rendement te realiseren.