Hypotheekregels 2026: dit kun je lenen met modaal en minimum

In dit artikel:

In 2026 kunnen veel woningzoekers meer lenen omdat lonen naar verwachting harder stijgen dan de inflatie. Het kabinet paste het Belastingplan 2026 nog aan, waardoor werkenden netto meer overhouden: Jan Modaal houdt zo’n €416,04 extra per jaar over. Dat verhoogt de leencapaciteit, maar kan ook leiden tot hogere huizenprijzen, waardoor de koopkrachtwinst deels terugvloeit naar huiseigenaren.

Het Centraal Planbureau rekent voor dat het bruto modale inkomen in 2026 uitkomt op ongeveer €48.000 (inclusief vakantiegeld), een stijging van 4,1%. Op basis van een proefberekening (annuïteitenhypotheek, rente 10 jaar vast, zonder overige schulden) betekent dit dat alleenverdieners met een modaal salaris vooral in het laagste woningsegment terechtkomen: zeer kleine kamers in populaire steden, middelgrote appartementen in middelgrote plaatsen of kleine huizen buiten geliefde gebieden. Tweeverdieners kunnen aanzienlijk meer lenen en naderen de mogelijkheden voor een gemiddelde Nederlandse woning.

Voor iemand op minimumloon (bruto €33.045 per jaar inclusief vakantiegeld) komt de maximale hypotheek uit op ongeveer €164.226 bij 3,58% rente en 10 jaar rentevast; de geschatte bruto maandlasten liggen rond €744. Dat is een indicatie waarmee je bijvoorbeeld een twee‑slaapkamerappartement in Hoensbroek zou kunnen kopen.

Belangrijke regels voor 2026: starters tussen 18 en 35 jaar blijven vrijgesteld van overdrachtsbelasting tot een woningwaarde van €555.000 (0%-tarief). Wie een woning koopt als belegging of tweede huis betaalt 8% overdrachtsbelasting (was 10,4%); zelfbewoners betalen 2%. Extra leenruimte voor verduurzaming blijft bestaan voor huizen met energielabel G tot A++, mits het geld wordt besteed aan maatregelen die de energierekening verlagen (isolatie, warmtepomp e.d.). Voor de zeer zeldzame A+++ en A++++ woningen vervalt die extra leencapaciteit.