Het minimale salaris per stad om een gemiddeld huis te kopen

In dit artikel:

De gemiddelde transactieprijs van bestaande koopwoningen in Nederland lag in 2025 op ongeveer 480.000 euro, ruim 30.000 euro hoger dan een jaar eerder. Door die stijging moeten kopers steeds grotere hypotheken afsluiten, waardoor het vereiste brutojaarinkomen om een ‘gemiddeld huis’ te kunnen kopen flink is toegenomen en sterk per regio verschilt.

Op basis van cijfers van het CBS en Manners en een berekening met de Independer-indicatietool (annuïteitenhypotheek, rentevast 10 jaar; zonder rekening te houden met overwaarde, eigen middelen of schulden) komt het landelijk benodigde brutojaarinkomen uit op circa 99.000 euro. Steden in de Randstad scoren fors boven dat gemiddelde: Amsterdam is koploper, waar voor een gemiddelde koopwoning grofweg 128.000 euro bruto per jaar nodig is. In provinciale steden als Groningen, Enschede en Arnhem ligt het benodigde inkomen aanzienlijk lager — volgens het artikel bijna een halve ton minder dan in de duurste plekken — waardoor de druk op kopers daar minder groot is.

Er zijn grote extremes: Blaricum is de duurste gemeente met een gemiddelde woningwaarde van meer dan 1,1 miljoen euro, waarvoor volgens de berekening ongeveer 200.000 euro bruto per jaar nodig zou zijn. Aan de onderkant staat bijvoorbeeld Kerkrade; in de goedkoopste gemeenten kost een gemiddeld huis circa 270.000 euro en volstaat een jaarinkomen rond 71.000 euro.

Kort gezegd: huizenprijzen blijven stijgen en maken steden steeds meer ontoegankelijk voor middengroepen en mensen in essentiële beroepen. Wie wil weten wat het exact betekent voor zijn eigen woonplaats kan de volledige lijst met vereiste inkomens per gemeente raadplegen. Daarnaast verschillen ook de dagelijkse woonkosten tussen steden aanzienlijk.